【今周刊1223期】危老重建瘋全台

2020年5月27日星期三

【今周刊1223期】危老重建瘋全台

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2020/05/27第673期

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封面故事

危老重建特快車！「等了20年，終於在12天核定重建…」
400萬戶老屋可望重生

特別企畫

1台斤100萬！「我不是在巡茶園，就是在家泡茶…」
看這對父子如何種出天價茶？

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特別企畫

危老重建特快車！「等了20年，終於在12天核定重建…」
400萬戶老屋可望重生

今周刊•撰文：今周刊編輯團隊

當了一輩子的土地代書，李佩勳從沒想到，自己的人生竟然會在50歲後，迎來這麼大的改變。改變的觸媒，是2017年5月上路的「危老重建」政策。

這2年，在他位於新北市三重區的辦公室裡，各方地主絡繹不絕地上門，每逢周末，他還得抽空參加建商主辦的危老說明會，成了台下爆滿聽者口中的李老師。去年一整年，他以危老推動師身分，送出40件「結構安全性能初步評估」（簡稱危老初評），平均算下來，每個月就為超過3棟老宅送出了砍掉重建的敲門磚。這個成績，是新北之冠。

李佩勳說，《危老條例》上路後，可以感受到不少原本已經打消重建念頭的老屋主人，又開始動了起來。「有位老伯，每周六下午就捧著一大疊資料來問我法令，我每次都說『讓你問到飽』。」

對政策延續有感的，不只是土地代書，「危老，愈來愈像房地產產業新的火車頭，火車頭的司機，則是危老推動師。」地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥如此形容。3年下來，危老政策拉起的串聯效應，不只是一棟一棟的老宅開始轉生翻新，逐漸改變了許多街頭巷尾的模樣。全台各地的營造業、房仲業，乃至於不少人的職場生涯，也都跟著這班列車有了全新的生命力。

訴求快、狠、準　解決都更痛點，民眾買單熱絡

新北市城鄉發展局都更處主任祕書李擇仁表示，危老上路至今，已有足夠充分的實例證明，這套政策克服了一般民眾對都更的2大根本痛點：遙遙無期、整合困難。

而關於解決「遙遙無期」的都更痛點，危老重建上路3年來的經典案例，當屬2017年11月28日獲得新北市政府核定的危老案——板橋「欣璞綻」。這個預計在2023年完工、改建為地上25層電梯大樓的危老重建案，從送出重建計畫書到核定，包含例假日在內，總共只花了12天，也成為全國首宗核定的危老重建案。

事實上，「欣璞綻」在超高速通關之前，有著地主等待重建20年的心路歷程。地主之一的莊惠莉坦言，因基地緊鄰捷運新埔站，交通便利，所以長年以來上門探詢整合都更的建商不知凡幾，但結果都一樣，毫無下文。

「2015年，輪到唐璽建設來敲門……，」唐璽建設董事長董景翔評估，若要整合完該基地2500坪範圍的難度很高，因此一開始他打算走「簡易都更」，先申請同意戶比率較高的941坪基地。

沒想到，內政部2017年5月推出《危老條例》，他立刻改弦易轍，以原本計畫的900多坪基地為範圍，先用1個多月的時間申請並通過安全評估，當年11月16日送出危老重建申請書，當月28日就獲核准。

董景翔表示，危老替都更開了方便之門，相較於都更申請程序複雜、時間冗長，對地主來說有太多不確定因素，危老沒有面積限制，只要100％地主同意就可送件申請，從實際操練的結果看來，的確符合立法當時的「打造都更高速公路」目標。

危老改建潮正夯　帶旺傳產、營建、銀行融資商機

危老遍地開花，除了老屋主人受惠之外，房地產產業的樣貌，也有了「雨露均霑」的變化。老牌混凝土業者國產建材實業總經理吳志仁表示，公共工程案一直是公司出貨的主力，但這兩年觀察到，危老建案所帶動的預拌混凝土需求一直在發酵；其中又以北台灣是國產出貨量最高的區域。

以具體數字來看，吳志仁指出，來自這部分的新需求，已占公司每年混凝土總產量650萬立方米的8％，換算下來，每年出貨給危老建案的混凝土，相當於2.5座台北101大樓的興建需求！

除了帶旺營建、建材等需求之外，危老也帶出了「平台業者」全新商機。舉例來說，信義房屋關係企業安信建經，就開始切入危老市場的「全案管理」服務，目前輔導中的危老案就有四件，均是地主委託自建。

銀行部分也有動作，除了必須推廣政策的公股行庫積極響應，目前參與融資最積極之外，民營銀行也已嗅到商機，包括華泰銀行、台新銀行、新光銀行等，皆針對危老屋主提供專案貸款，也成立類似於「快速通關小組」的審核單位，分食市場大餅。

修法延續政策力道　借力使力，回頭反擊都更障礙

危老重建政策推手、內政部次長花敬群認為，危老重建終究只是都更大計底下的一條快速通道，在飆速衝刺之後，包括近來外界漸有疑慮的「滿街紙片屋」，或者可能造成畸零地、地籍零碎、不利都市景觀等問題，確實都該認真思考。

事實上，《危老條例》今年修法的目的，除了因應時程獎勵3年屆期、必須將政策力道延續之外，同時也試圖引導民眾往較大面積重建的方向思考，因此，相併鄰地面積限制取消，使危老基地可整合鄰地，帶動周邊地區的整體重建，擴大土地使用效益。

另外，本次修法也增訂重建基地的「規模獎勵」；重建面積達200平方公尺，可獲得2％容積獎勵，每增加100平方公尺，再給予0.5％，面積愈大，獎勵愈多；但與時程獎勵合計後，最高仍是10％。花敬群解釋，這次修法的重要概念之一，就是鼓勵民眾以「較為合理」的基地面積申請重建。

某種程度上，花敬群正準備用危老的成功經驗反擊種種都更障礙，這樣的企圖心，除了可望重新燃起都更的市場商機、城市風貌想像外，也讓許多當年經歷「都更磨難」的當事者更加有感。

檢驗危老政策3年成績，火熱效應百花齊放，但這個超乎外界原先想像的好成績，能不能終於轉化為更強大的都市更新動能，不只攸關產業商機，更攸關台灣的城市樣貌、民眾的居住品質，這是危老重建的下一個任務指標。

(尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：今周刊 1223 期謝謝!)

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1台斤100萬！「我不是在巡茶園，就是在家泡茶…」
看這對父子如何種出天價茶？

今周刊•撰文：乾隆來

隨蜿蜒山路進入坪林山區，整齊排列、綿延不絕的大片茶園映入眼簾；經陳源德與陳宥達父子悉心照料，好的茶菁，搭上數10年的製茶經驗，成為茶葉競賽常勝軍。

去年創下1台斤1百萬元天價拍賣紀錄的特等獎包種茶，就出自這對父子！

一踏入源德茶園負責人陳源德家中客廳，便被獎牌包圍，細數特等、頭等獎約有20多面，遑論已被收藏至倉庫的獎牌們，冠軍世家名號不脛而走。

談起獲獎，他謙虛地彷彿旁觀者，不斷重複「坪林有很多製茶高手」，自己只是因天時、地利、人和，搭上得獎運氣。「沒什麼撇步（台語，祕技之意），努力就對了。若要品質好，要掌握天氣好、茶菁好兩大特點。」陳源德看似雲淡風輕的言語，卻蘊含深層功夫。

茶園管理好壞會如實反映在茶菁品質上，有50多年製茶經驗的他，至今仍每日清晨5、6點去茶園巡視，「看雜草會不會太密、大概多久才能採收等。」且包種茶講究清香，最重要的就是避免病蟲害，因此，陳源德堅持茶樹彼此距離約1尺2，比別人寬1倍，只為了通風降低蚊蟲孳生。

冠軍茶無撇步〉用心是唯一捷徑

目前源德茶園有兩甲地，年產量約3千台斤，在春、秋、冬季生產包種茶，夏天則製作蜜香紅茶與東方美人茶。自清代便開始種茶的陳家，到陳源德的兒子陳宥達已是第7代。「一開始父親想著若孩子能在外發展就不要回來，因為種茶太辛苦，忙碌時平均1天睡不到2小時。」陳宥達回憶當時高中畢業、退伍後，曾在成衣業工作約1年，其後遇上金融風暴，便下定決心回來承接家業。

「以前炒茶是直接把手伸進大鐵鍋中翻炒，感受溫度與茶葉質地……。」製茶50多年的陳源德說著往事，雙手比劃著鐵鍋大小。而從小在茶樹下長大的陳宥達，雖曾幫忙採茶等零碎工作，但既然要接家業就必須一切從頭學起。從茶園管理，到熱風萎凋、炒菁等製茶步驟，他花了整整3年在父親身邊近距離學習。陳宥達透露做出好茶的祕訣，就是要天氣好，細心且用心管理茶園。

同時他積極向外學習，一方面透過參加比賽刺激自己，分別在2015年獲全國製茶技術競賽冠軍、2017年獲得新北好茶春季文山包種茶評鑑特等獎。「2015年的製茶比賽最有成就感！」他回憶，初賽因受颱風吹損，茶菁老皺不佳，只好靠後天製茶改善，到南投決賽還要挑戰2天1夜製茶⋯⋯。

另一方面，去茶改場上課也成了他的養分。「以前父親用化學肥料居多，後來與父親商量改採複合式有機肥料，長出來的茶葉增厚、產量也變多，更延長茶樹平均壽命。」陳宥達不諱言，有機肥料價格較一般化學肥料多出3成，但「讓茶樹吃好喝好，它就會回饋你。」

10年磨一劍〉吸引行家找好茶

頂著父親光環，陳宥達每年要求自己要做出品質更好的茶葉。因此，每日除了避開10點至2點最熱時段，幾乎都泡在茶園裡，10年如1日也甘之如飴。

在製茶間一旁牆上，掛著的日曆，仔細看有他密密麻麻的字跡，「那是我記錄每天做哪些事，像是施肥、茶園狀況等。」陳宥達靦腆地笑。

父子倆只要一有空，不是上山巡茶園，就是在家泡茶，「晴天、雨天、陰天泡出來的味道都不一樣，會與父親相互切磋討論。」陳宥達以這次拿去比賽的茶為例，光是反覆講究形、色、香、味各種組合的拼配，就花一整天試泡。

個性堅毅的父子倆憶起製茶最受挫的事，不約而同提到天氣。「有1年春茶採收期，只有半天放晴，其餘全是雨天。但不想付出的心血白費，只好全請工人來採摘。還有1年遇上旱災，超過半數茶樹枯萎。」陳宥達語帶無奈。

「今年做的茶比較好，因為採茶、製茶天氣都配合得好。有太陽就對了。」陳源德捧著一團茶菁咧嘴笑到。

只不過即使有冠軍加冕，光有製茶好手藝，仍無法抵擋包種茶的式微。「去年拍賣會後，詢問度的確有提升，但也就多賣幾10台斤，其他還是交給盤商為主。」陳宥達不諱言，目前包種茶的知名度與售價，仍比不上烏龍茶。

但是，一如一棵棵茶樹生根在他們的茶園中，歷經風雨而不屈的生命力，對陳源德、陳宥達來說，包種茶也已深耕在他們生活之中。「茶葉對我們的意義，已經無法形容。」父子倆對茶葉毫無保留的真心，正是醞釀出一座座獎牌的祕密。

(尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：今周刊 1223 期謝謝!)

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