房地合一後，重估、處分房地之稅負會計處理

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2020/10/29 第473期 訂閱/退訂∣看歷史報份∣會計研究月刊

會研文摘 房地合一後，重估、處分房地之稅負會計處理 財會頭條 提高財報查核品質　簽證會計師規範趨嚴 新冠肺炎紓困3.0預算案三讀通過 好康特報 10月份優惠方案

房地合一後，重估、處分房地之稅負會計處理 徐俊賢、莊蕎安 企業於土地交易時，因土地漲價所須繳納之土地增值稅，於會計處理原列為出售土地利益之減項。隨著我國從105 年開始適用房地合一課徵所得稅，房地交易所得稅之計算，是以房屋、土地交易之全部所得減除土地漲價總數額之後計算所得稅，故土地增值稅已是所得稅性質。因此會計研究發展基金會前後發布兩則有關房地所得稅之問答集。 舊問答集（以下簡稱舊函），規定企業應於處分土地時將土地增值稅認列為所得稅費用。但土地處分前有辦理重估價者，企業針對重估土地所估列之土地增值稅相關負債，應借記「與本期其他綜合損益相關之所得稅」，貸記「遞延所得稅負債- 土地增值稅」。 新問答集（以下簡稱新函）雖取代舊函，但僅是打掉重練，舊的土地所得稅解釋都保留但加上新的房屋所得稅解釋，也就是回答房屋處分以及處分前之重估如何處理所得稅之會計項目。使得通常都是合併出售的房地，得以有完整解釋的新函。且新函將房屋比照土地，房屋所得稅於處分年度列為所得稅費用；重估時估列之所得稅也須列為其他綜合損益項下，而非列於本期損益項下。 至於重估其餘會計處理逕依企業會計準則公報第8 號第18 條，本期未實現重估增值應認列於其他綜合損益，並累計於其他權益之未實現重估增值項目。其他權益中之未實現重估增值於資產處分時，轉列為當期損益，作為重分類調整。為協助讀者了解，將以上相關會計處理規定按重估時、年底時、出售時。 重估之會計處理 大致可歸納為： 1. 重估時：將房地重估的未實現損益，列於綜合損益表的「其他綜合損益」，貸項為「其他綜合損益－未實現重估增值」； 2. 年底時：將綜合損益表貸項「其他綜合損益－未實現重估增值」，由虛帳戶轉為實帳戶，列於資產負債表中權益的「其他權益－未實現重估增值」； 3. 出售時：因房地出售損益已實現，因此將「其他權益－未實現重估增值」重分類調整為當期損益項目，列為「出售房地利益」。 土地增值稅的會計處理，於重估時列為「遞延所得稅負債－ 土地增值稅」，再於土地出售時轉列為「所得稅費用」。若重估標的為房屋，所估列營利事業所得稅亦遞延負債為「遞延所得稅負債－所得稅」。雖說房屋重估會計上比照土地相關規定，但房屋重估是依所得稅法及所授權之重估價辦法，物價上漲達25%時才可適用。以這幾年而言，須68 年以前取得之房屋始符合標準，故實用性不大。 重分類的所得稅效果 對於出售時作重分類調整，公發與非公發公司並不相同。非公發依以上規定須採重分類調整。即其他權益未實現重估增值須先轉入綜合損益表之出售房地利益，並透過本期稅後淨利再進入資產負債表之累積盈虧。在稅務上產生非公發公司將不易疏忽漏報所得稅之效果，分析如下。 1.營所本稅：因為先作入申報書損益表之出售房地利益帳載結算金額，如表一若房地合一出售土地利益67,000,000 元，無須帳外調整。若採不重分類調整則出售利益之帳載結算金額僅有40,000,000 元須帳外增加27,000,000 元否則產生漏報房地所得。 2.未分配盈餘稅：因為先作入本期稅後淨利，所以未分配盈餘申報書上之本期稅後淨利已包括27,000,000 元，所以目前營所稅申報書之未分配盈餘申報書之新增加減項不用填報。若採不重分類調整則其他權益未實現重估增值27,000,000 元直接轉入累積盈餘，須另外填報未分配盈餘加項27,000,000元，否則產生漏報房地未分配盈餘。 【完整內容請見《會計研究月刊》2020.10月號】 TOP

提高財報查核品質　簽證會計師規範趨嚴 為強化會計師事務所品質管制之責任，提升查核簽證品質及配合實務與監理需要，金管會修正「會計師辦理公開發行公司財務報告查核簽證核准準則」部分條文，將申請辦理簽證公開發行公司財務報告業務之會計師應具備之工作經歷，由三年提高至五年，並限於執行或協助執行財務報告之簽證工作，…《詳全文》 TOP   新冠肺炎紓困3.0預算案三讀通過 立法院日前三讀通過「嚴重特殊傳染性肺炎防治及紓困振興特別預算第2次追加預算案」，歲出原列新臺幣（以下同）2,100億元，減列5,300萬元，改列2,099億4,700萬元，刪減部分為新冠肺炎相關經費項目，包括：經濟部獎補助費5,000萬元、國家通訊傳播委員會業務費200萬元、…《詳全文》 TOP

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