【理財周刊1153期封面故事】堅持居住正義

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2022/09/29  |  第922期  |  訂閱/退訂  |  看歷史報份    編輯小語 台幣波幅創新高  封面故事 董事長林昊辰堅持居住正義 豐溢開發推 「微建商」 合力造好屋  活動快遞 理周文化活動資訊   台幣波幅創新高 文．洪寶山 聯準會果然是市場最大的不確定因素，從美東時間9月21日宣布升息三碼，點陣圖暗示明年繼續升息到4.6%，粉碎市場聯準會將因經濟衰退而暫緩升息的期待，資金開始出逃，湧入美元避險，美元指數從9月20日的110.2點開始起漲，短短五個交易日來到114.69點，9月28日盤中見到114.72點新高，累積漲幅達4.07%。 台灣為出口導向 台幣匯率貶比升好 因COVID-19疫情造成的全球央行同步寬鬆、同步緊縮貨幣政策，為史上罕見的經驗，獨強的美元，使得其他貨幣全倒，差別只是貶多貶少而已，台灣因出口型導向經濟體，匯率自然喜貶不喜升，升值時大抵就是爽到房市跟股市，苦了企業。對照過去兩年，中美貿易戰促使台商鮭魚返鄉，這三年來投資電資產業規模達7619億元，造成中南部的蛋白區房價噴出。 以台南為例，台南房價所得比從7.04上升到9.20，漲幅高達31%，房貸負擔率也從28.89上升到36.84，代表台南市民需要「不吃、不喝、不花」整整九年多，才買得起房子。生活教育的成本太高，難怪台灣的結婚率越來越低，不婚不生成社會主流，加重台灣人才荒問題。 內政部統計，2021年結婚11萬4,606對，結婚率千分之4.88，續創新低，另行政院主計總處統計，截至2020年底，台灣25歲至44歲的適婚年齡層，未婚率達43.2%創新高。主計總處報告指出，到2037年台灣新生兒人數可能跌破十萬人。 不用做民調也知道，高房價絕對是問題的核心，從兩岸的打房過程證明，限制性政策效果有限，關鍵仍在供需跟對未來房價的預期。要限制購房需求就直接針對購房痛苦指數下手，例如年輕人不可能「不吃、不喝、不花」整整九年多才存到錢買房子，那麼政府只需要提供年輕人九年的免費社會住宅，少了首購的剛需，房價就不會只漲不跌(破起漲區)。 至於免費的社會住宅的資金來源，羊毛出在羊身上，這筆錢可以比照歐盟最近打算針對能源業者的暴利稅，畢竟很多建商的毛利率高達40%-50%，賺錢回饋社會，就像興富發有可能跳出來組職棒第六隊。 台幣貶勢若持續 應不至於破33.8元 雖然今年台幣兌美元走貶，但從2009年的34.96元升值以來，大致維持升值趨勢，例如2009年二月升值到2011年四月的28.76元，後來又貶值到2016年一月的33.8元，沒有碰觸到34元的價位，改變了彭淮南前央行總裁的匯率慣性，維持「升多貶少」的下降軌道走勢。 2019年五月因為川普政府祭出貿易黑名單，美中貿易戰局勢轉為緊張，台幣那波貶值到31.612元就止住了，後來2021年升值到27.63元，重返1996年六月的價格，巧合的是1995年閏八月發生中共試射導彈的台海危機，而2021年台幣升破28元的隔年，再次爆發中共圍台軍演的台海危機。 所以，如果通膨沒有進一步惡化的話，那麼假設走勢慣性不變，這波台幣的貶值，應該不至於貶破2016年的33.8元，當然如果重回34元的話，台股在存量資金盤的捉對廝殺過程，不排除出現多殺多的甩轎、加速趕底走勢。 回到疫情前位階 大盤合理價在11997 加權指數從9月21日的14424點收盤價跳水，五個交易日共下跌958點，累積跌幅達-6.64%，平均下跌191.6點，還不算是加速趕底。如果以2021年新台幣12月30日的27.69元收盤價做基礎，截至今年9月27日為止，台幣共貶值-15.13%，對照加權指數累積跌幅達26.09%，台股還沒有出現超額下跌，因此儘管已經把去年的漲幅給吐回去，但仍沒有觸底的跡象。 台灣央行預估今年經濟成長率為3.51%，明年2.9%，景氣趨勢往下，根據過去經驗，假設回到疫情前的2019年收盤價11997點是合理的價位，那麼因為明年景氣展望保守，股市要有潛在的獲利空間，就得低於合理價。 長期上升趨勢線 透露兩個底部支撐 參考加權指數從2008年的3955低點起漲以來，超長期上升趨勢線仍有效，具備落底支撐的條件，在這條超長期上升趨勢線可找到兩個底部支撐，一個是2015年人民幣急貶撼動全球股市的7203低點；另一個是2020年COVID-19疫情爆發的8523低點，因為斜率右上傾斜的關係，所以低點越來越高，如果目前的下跌速度不變的話，預估下方的支撐將落在10890~10570點附近，當然不排除更低的假跌破急跌甩轎走勢的可能性。 另外，可觀察第四季庫存去化的速度，日前廣達寧願賠790萬美元的違約金，也不願接訂單，換言之，聯準會暴力升息打通膨能不能軟著陸，就看庫存去化的情況，就可得知消費力有沒有縮手。 【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》962.963期。尊重智慧財產權，如需轉載請註明出處來源；歡迎訂閱理財周刊電子雜誌。學對一招，賺錢很容易《專業財經DVD函授教學】   董事長林昊辰堅持居住正義 豐溢開發推 「微建商」 合力造好屋 文．編輯部 因台灣房地產市場20年來快速增長，價格持續向上攀升，且近期又遭疫情影響和全球通膨衝擊，不少青年往往在成家立業的第一步就卡關，想買個容身之所都非常困難，而有著30多年房市經驗的林昊辰，感受到消費者的困境，決定以居住正義做為出發點，創立豐溢開發，他秉持著「合力造屋」和「微建商」的核心理念打造新建案，而首發之作就是位在新竹市東區的「豐溢．風藝」。此外，林昊辰還規劃了房地產課程，教導民眾相關知識，盼望能幫助消費者以更接近原始成本的價格買到新家。 林昊辰的人生經歷也頗為特殊，早年因不滿房地產業界部份仲介唯利是圖，讓他毅然決然轉往講師的道路，而在成立豐溢開發之後，更將自己三十年的房市心得統整出來，持續推廣給大眾，內容包括如何評估土地、規劃土地，甚至於開發土地到經營設計、營造等系統性課程；此外，豐溢開發也由淺入深對課程進行規劃，先是以12堂基礎課程建立概念，再進一步教授專業知識，務必讓學員可以循序漸進獲得完整的房地產相關知識。 豐溢推智慧宅品牌形象 新竹市東區打造代表作「風藝」 位在新竹市東區的「豐溢．風藝」是豐溢開發第一個代表作，也是推動「合力造屋」的成功案例，預計將在今年10月中旬對外公開預售，整體規劃為地下三層，地上15層的大廈，林昊辰表示，設計思路上除了要傳承風城記憶外，還採用全科技宅的概念，跟大公司合作引進智慧管家、智慧宅等技術。 對於推行智慧建築的初衷，林昊辰以個人經驗為例子，指出自己也住在公寓大樓，在日常生活中發現人跟人之間的互動極少，跟隔壁鄰居也沒有交集，且隨著科技越來越進步，帶來更多便利性，智慧住宅的概念除了跟上潮流，還滿足了現代人的需求，另從現實面考量亦是必然、必需的發展，因此豐溢開發在追求居住正義與供需平衡之時，也不會忘記與科技接軌。 因「豐溢．風藝」基地鄰近光復路跟東大陸橋，具有位處新竹市中心的地理優勢，前往火車站僅需步行5分鐘，到新竹市的活動育樂中心、公園、科博館大概也是3~5分鐘的路程，生活機能非常優秀。考量到眼下社會少子化的關係，同戶居住人口數比較少，豐溢開發將該案設計成比較適合現代家庭居住的生活空間，主打一到二房的小坪數產品。 而能在寸土寸金的新竹核心地區拿到本案的基地，林昊辰也有一番自己的感悟，「土地有個概念很好玩，不是我選擇它，是它選擇了我，我們知道很多地段都很好，但不是想要就可以拿到，當初不少人對這塊土地有意願，但最後可能資源不足，才讓豐溢開發公司順利拿下。」他強調，該案未來會打造成充滿人文智慧風格的建築，並讓豐溢開發透過此一建案將品牌形象樹立起來。 除了當前力推的「豐溢．風藝」外，豐溢開發還有三個計畫在積極籌備中，首先是在蘇澳冷泉正對面的建案，亮點是坐擁該地市中心的便利性，預計在今年9月會取得建照，並於11月推出；另豐溢開發也在新北鶯歌的鳳鳴重劃區購入土地，建案有望在年底啟動。此外，林昊辰還透露，手邊還有一個建案是位在新竹西大路上，因其具有基地方正、生活機能絕佳等優點，未來發展趨勢相當好，且該案右側比鄰竹蓮市場，走出家門就是公園，附近還有一個小學，完美滿足現代家庭的各種需求。 堅守居住正義 「微建商」降低購屋成本 談及公司的治理方式與經營理念，林昊辰不諱言的表示，希望打造一個共享、共好的環境，他認為經營房地產並不困難，困難的是當人利慾薰心的時候會喪失居住正義的理念，豐溢開發希望把現況扭轉過來，讓所有的夥伴知道什麼是房地產精神。 關於「微建商」的理念，林昊辰解釋，這是一個將大建案做拆解的動作，以螞蟻搬大象的精神進行利益共享，讓所有人都能參與進來，使有買屋需求的民眾能夠自地自建、自給自足，並減少中間商的剝削，讓大家得以用更原始的成本買屋，減少不必要的支出。 至於想參與微建商模式的人，林董事長也給出建議，一開始必須進行整體的課程培訓，明確理解房地產的概念，如此一來才能控管成本、節省成本、並達到降低成本，惟有在瞭解房地產上中下游的角色後，才算是踏入微建商的基本門檻。 在企業精神方面，豐溢開發則是秉持著公司是一個家庭的想法，希望訓練出來的不是員工，而是領導人；創造的是領導者，而不是跟隨者，盼望所有同事都能夠以自身為出發點、以公司為出發點、以團體的利益為利益的方式，執行公司所有的決策。 只做能力所及的事 林昊辰無懼市場不景氣 林昊辰對於當前房地產碰到缺工缺料的狀況也有獨到的見解，指出不是只有房地產會產生風險，市場上所有的投資皆是如此，「但豐溢只做能力範圍內的事情，謹慎評估自己的能力上限，只要不做出超過能力範圍之外的事，就能有效規避風險。」他進一步解釋，自己做房地產投資以來，從來不跟景氣走，也不跟供需走，更不考慮缺工缺料及原物料是否漲價，只考慮當下的目標，不去預測將來，基本上食衣住行當中，住是一定要的，是一個永久性的必需品，不管建築形式發生變化還是科技進步，只要人還踩在地上，房地產就是千年不變，自產自用就不需要看景氣，只有短期投資客才需要考量到市場上的各種變化。 但對台灣未來的土地開發，林昊辰則抱持著不樂觀的態度，稱現在土地蓋一塊少一塊，之後取得上會越來越困難，另舊大樓佔有的地方無法有效利用，造成土地上的浪費也是原因之一。他也點出，以往政府對國土規劃有一定的比例，但近年來土地變更的情況卻越來越頻繁，且多是將農業用地變更為住宅用地，可見目前住宅土地急缺的窘境。 而在房地產投資方面，林昊辰也公開自家的獨門心法，「要先把房地產學好，了解房地產的成本再來投資，就跟股票要先看財報一樣，房地產也是如此，買房前先思考房子經過了幾手？每一手怎麼取得？取得成本有多少？」他強調惟有瞭解房地產的成本，並決定自己的角色和消費鏈上的定位後，才能展開投資規劃。 提及自己的建屋理念，林昊辰認為當下就是要將產品的品質感做出來，賣房的利潤盡量用在升級建材上，全心全意打造出高品質的建案，並讓消費者能以接近原始成本的價格入手，儘管盈利可能沒有別人高，但豐溢開發肯做這件事情，敢做這件事情，也願意做這件事情。 豐溢開發目前對於公司的發展也規劃了完善的藍圖，今年9月初已在高雄開設分公司，有意將合力造屋的精神推廣到南部。而產品的定位方面則是放在純住宅，林昊辰稱，不會碰商辦、廠房等商業型產品，因為只有住宅能夠回饋給有需求的消費者、購屋者，自己清楚每個人回家後需要什麼，如何讓住戶在回家後卸下一整天的辛勞，這才是他考量的方向。 【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》962.963期。尊重智慧財產權，如需轉載請註明出處來源；歡迎訂閱理財周刊電子雜誌。學對一招，賺錢很容易《專業財經DVD函授教學】   理周文化活動資訊 理財周刊1153期更多精采文章： ◎發行人語＞台幣波幅創新高 ◎封面故事＞堅持居住正義 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